Três Erros Críticos no Investimento Imobiliário em Portugal — e Como Evitá-los
- Karolline Dutra
- 27 de out. de 2025
- 3 min de leitura
Da oportunidade ao risco: o que o mercado imobiliário português ainda precisa aprender
Nos últimos anos, Portugal consolidou-se como um dos mercados imobiliários mais observados da Europa. O país oferece estabilidade política, valorização territorial e uma combinação rara entre património histórico e novas centralidades urbanas. Ainda assim, por trás das boas oportunidades, escondem-se armadilhas silenciosas — sobretudo para investidores estrangeiros que subestimam a complexidade técnica e regulamentar da construção portuguesa.
O entusiasmo inicial é legítimo: o retorno é atrativo, a paisagem é inspiradora e o custo por metro quadrado, embora em alta, continua competitivo face a outros mercados europeus. Mas é precisamente nesse entusiasmo que nascem erros decisivos — escolhas que comprometem o controlo financeiro, a qualidade da obra e, muitas vezes, a própria viabilidade do investimento.
Ao longo dos últimos anos, a Guedu Atelier tem acompanhado diferentes projectos de reabilitação e construção em território nacional. A experiência demonstra que, independentemente da escala ou do perfil do investidor, os equívocos repetem-se. Três deles são particularmente comuns — e evitáveis.
1. Como o Investimento Imobiliário em Portugal se torna arriscado sem um planeamento de custos detalhado
O primeiro erro é quase sempre o mesmo: acreditar que um orçamento aproximado é suficiente para começar. Na prática, cada etapa da obra depende de um Mapa de Quantidades (MQ) detalhado — um instrumento técnico que define não apenas o valor global, mas também a natureza e a extensão de cada tarefa.
Sem este documento, o projecto transforma-se num campo aberto a variações, interpretações e “ajustes” que o investidor raramente consegue controlar. É aqui que surgem as derrapagens de 20%, 30% ou mais. O MQ é, portanto, mais do que um documento: é o alicerce da transparência entre projectistas, empreiteiros e cliente. Traduz a linguagem técnica em números verificáveis e impede que a obra se torne refém de imprecisões.
Em mercados maduros, como o britânico ou o alemão, nenhum investidor iniciaria uma construção sem este instrumento. Em Portugal, porém, ainda é comum avançar “com base numa estimativa”. É um erro caro — e facilmente evitável.
2. Escolher o empreiteiro antes do projeto estar concluído
A pressão por começar cedo é outra armadilha clássica. O investidor, ansioso por ganhar tempo, contrata o empreiteiro ainda na fase de projecto. A decisão parece estratégica, mas quase sempre se revela contraproducente: quando o desenho evolui, surgem incompatibilidades técnicas, revisões e custos adicionais que anulam qualquer ganho inicial.
A lógica é simples: quanto mais cedo se contrata, maior é o risco de retrabalho. Projectos sólidos dependem de coordenação entre arquitectura, engenharia e fiscalização — e essa coordenação só existe quando o desenho está completo.
O empreiteiro deve competir com base em dados claros e comparáveis, não em estimativas genéricas. Na ausência dessa clareza, a obra torna-se um exercício de improviso. E improvisar sai caro.
3. Ignorar o tempo (e o peso) do licenciamento português
O terceiro erro é de natureza mais cultural do que técnica: subestimar a burocracia local. Cada município português tem um ritmo próprio — e compreender esse ritmo é parte do planeamento. Entre o pedido de licenciamento e a autorização para construir, o intervalo pode variar de três meses a mais de um ano, dependendo da localização e da complexidade do projeto.
Tratar o licenciamento como uma mera formalidade é confundir um processo administrativo com um desafio logístico. Investidores que planeiam prazos realistas — e mantêm comunicação regular com a câmara municipal e os projetistas — protegem o seu cronograma e evitam custos de inatividade. O atraso em Portugal raramente é acidental: ele é, quase sempre, previsível.
Construir em Portugal exige método — e não pressa
O mercado português oferece excelentes oportunidades, mas recompensa apenas quem adopta uma abordagem estruturada, capaz de equilibrar design, custo e tempo. Investir bem não é apenas escolher a localização certa: é planear tecnicamente desde o primeiro dia.
Compreender o MQ, respeitar o tempo do projecto e valorizar o papel da gestão técnica são gestos de inteligência financeira — e cultural. Num país onde a arquitectura é parte da identidade e a construção é cada vez mais sofisticada, investir com rigor é o que distingue um projecto bem-sucedido de uma experiência frustrante.
Escrito por Karolline Dutra
Engenheira Civil e Ambiental | Interior Designer
Especialista em Conservação e Reabilitação de Construções
Cost Consultant e Project Manager
Fundadora e CEO da Guedu Atelier
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Guedu Atelier é uma empresa de consultoria especializada em consultoria de projetos, engenharia e construção, design de interiores e consultoria imobiliária. Estamos prontos para apoiar decisões estratégicas e transformar ideias em projetos viáveis, equilibrando qualidade, funcionalidade e investimento.
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