IVA a 6% na Construção Própria em Portugal: O que Muda em 2025 e Como Aproveitar
- Karolline Dutra
- 29 de set.
- 5 min de leitura
Atualizado: 30 de set.
Saiba tudo sobre a nova medida que aplica IVA reduzido a 6% na construção própria em Portugal em 2025. Descubra regras, benefícios, limitações e como a Guedu Atelier pode apoiar o seu projeto.
Em setembro de 2025, o Governo português anunciou uma alteração significativa à legislação fiscal: a aplicação do IVA reduzido de 6% na construção própria de habitação permanente.
Até então, este benefício era reservado sobretudo a obras de reabilitação urbana em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU). Agora, quem constrói a sua casa em terreno próprio poderá beneficiar da redução fiscal — desde que cumpra os requisitos legais definidos.
O que é a construção própria?
A construção própria ocorre quando um proprietário constrói a sua habitação em terreno de que já é dono, sem comprar um imóvel pronto ou recorrer a uma empreitada chave-na-mão.Este modelo é cada vez mais comum em Portugal, especialmente em zonas rurais e suburbanas, onde os custos de compra de habitação existente são elevados.
Quais as mudanças com o IVA a 6%?
Com a nova legislação fiscal, que visa estimular a construção própria e a aquisição de habitação, foram introduzidas alterações relevantes no regime do IVA aplicado a obras de construção. Eis os principais pontos:
Construção própria com IVA reduzido
A construção própria passa a usufruir da taxa super-reduzida de 6%, em vez da taxa normal de 23%. Isto representa uma poupança considerável e torna a construção mais acessível financeiramente.
Apenas para habitação própria e permanente
O benefício aplica-se exclusivamente a habitação própria e permanente. O objetivo é apoiar famílias que constroem a sua residência principal, não projetos de investimento, arrendamento ou especulação imobiliária.
Definição de um teto máximo
O Ministério das Finanças estabelecerá um teto máximo de valor elegível para usufruir do IVA reduzido. Esse limite, ainda a ser definido, será determinante para garantir que o benefício chegue sobretudo a famílias de rendimento médio e baixo.
Aplicação escalonada do IVA
Se a construção ultrapassar o valor definido no teto, aplica-se a taxa normal de 23% à parcela excedente. Este modelo escalonado procura equilibrar o incentivo à construção acessível com a preservação da justiça fiscal.
Quais os benefícios para os proprietários?
Menor custo de construção: Com o IVA reduzido, uma obra que custaria 200.000€ com IVA a 23% passaria de 246.000€ para 212.000€ com IVA a 6%. Isso representa 34.000€ de poupança direta, valor que pode ser reinvestido em melhores acabamentos, eficiência energética ou mobiliário.
Projetos mais acessíveis: Famílias que antes não conseguiam avançar com a construção própria por falta de margem orçamental agora encontram uma oportunidade. Por exemplo: um casal que tinha um orçamento máximo de 210.000€ para construir a sua primeira casa veria esse limite inviabilizado com IVA a 23%. Com o benefício do IVA a 6%, o mesmo projeto torna-se viável.
Maior dinamismo no setor: A medida pode impulsionar a construção em zonas rurais e suburbanas, onde a aquisição de imóveis prontos é limitada ou demasiado cara. Imagine um terreno herdado em Montemor-o-Novo ou Évora, no Alentejo: com a redução de IVA, a construção própria torna-se mais competitiva do que comprar uma moradia existente no mercado. Isso atrai investimento e cria movimento na economia local.
3 pontos de atenção antes de aplicar o IVA a 6%
Teto máximo definido pela lei
O teto máximo estabelecido pela legislação fiscal é um elemento crucial para a determinação do regime de IVA aplicável às obras de construção e remodelação. Obras que ultrapassam esse valor estipulado não se beneficiam da taxa reduzida de IVA, permanecendo assim sujeitas ao regime do IVA normal, que é significativamente mais elevado. Isso implica que os proprietários devem ter um cuidado especial ao planejar e orçar suas obras, garantindo que o custo total não exceda esse teto. A compreensão deste limite é fundamental para evitar surpresas financeiras, pois a diferença na carga tributária pode impactar substancialmente o orçamento total do projeto.
Comprovação de habitação própria e permantente
Será necessário comprovar que a habitação em questão é efetivamente própria e permanente. Isso significa que o proprietário deve apresentar documentação que valide a sua residência habitual no imóvel, como comprovativos de morada ou outros documentos legais que atestem a permanência no local. Essa comprovação é um requisito essencial para garantir que as obras possam ser elegíveis para o tratamento fiscal mais favorável, refletindo a intenção do legislador de apoiar os proprietários de habitação própria e permanente. Sem essa verificação, o contribuinte poderá enfrentar desafios e possíveis penalidades relacionadas ao não cumprimento das exigências fiscais.
Consulta prévia à Autoridade Tributária
Por fim, é absolutamente essencial consultar sempre a Autoridade Tributária antes de fechar contratos ou orçamentos para obras de construção ou remodelação. A consulta prévia permite que os proprietários obtenham informações atualizadas sobre as normas fiscais, possíveis alterações na legislação e esclarecimentos sobre a aplicação do IVA em suas situações específicas. Além disso, essa prática ajuda a evitar mal-entendidos e problemas futuros, garantindo que todos os aspectos legais e fiscais sejam considerados e respeitados. A Autoridade Tributária pode fornecer orientações valiosas que podem influenciar a decisão sobre como proceder com as obras, assegurando que os proprietários estejam totalmente informados e preparados para seguir em frente com seus projetos de maneira adequada e conforme a legislação vigente.
Como a Guedu Atelier pode ajudar
Na Guedu Atelier apoiamos clientes que desejam construir a sua casa própria em todas as fases do processo, com uma abordagem completa e transparente:
Cost Consulting (Consultoria de Custos): Realizamos simulações de orçamento com diferentes cenários de IVA, ajudando a prever impactos fiscais e a manter o investimento dentro dos limites definidos pela legislação.
Gestão de Projeto e Fiscalização: Garantimos conformidade técnica, legal e fiscal ao longo de todo o processo, assegurando que cada etapa da construção decorre de forma organizada e eficiente.
Acompanhamento Personalizado: Oferecemos apoio contínuo, desde o planeamento inicial até à conclusão da obra, para que cada cliente tenha confiança e clareza em todas as decisões.
Construir a sua própria casa é um dos maiores investimentos da vida. Com a nova possibilidade de aplicar o IVA a 6% na construção própria, essa oportunidade pode estar ainda mais próxima de si.
Fale connosco e descubra como transformar o seu terreno na casa dos seus sonhos.
Escrito por Karolline Dutra
Engenheira Civil e Ambiental | Interior Designer
Especialista em Conservação e Reabilitação de Construções
Cost Consultant e Project Manager
Founder & CEO da Guedu Atelier
Tem dúvidas sobre o seu projeto?
Guedu Atelier é uma empresa de consultoria especializada em gestão de projetos, consultoria de custos, fiscalização de obras e design de interiores. Estamos prontos para apoiar decisões estratégicas e transformar ideias em projetos viáveis, equilibrando qualidade, funcionalidade e investimento.
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